Una filtración en el techo, una tubería rota, una terma averiada o la decisión de remodelar algún espacio del departamento son situaciones frecuentes que pueden generar conflictos entre propietarios e inquilinos.
Las dudas aumentan cuando se trata de mejoras más ambiciosas, como ampliar ambientes o instalar paneles solares: ¿quién debe asumir esos costos?, ¿es necesario pedir autorización?, ¿qué ocurre con esas obras cuando termina el contrato?
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Reparaciones: qué le corresponde al propietario y qué al arrendatario
El punto de partida es distinguir entre las reparaciones necesarias y aquellas derivadas del uso cotidiano del inmueble.
Luis Mejía, socio de CPB Abogados, explica que el Código Civil diferencia las reparaciones indispensables para evitar el deterioro o la destrucción del bien, que corresponden al propietario, de las reparaciones de conservación y mantenimiento, que deben ser asumidas por el arrendatario.
En esa línea, el especialista señala que corresponde al propietario reparar, por ejemplo, una columna fisurada, una filtración grave o problemas estructurales del inmueble.
En cambio, el inquilino debe asumir gastos menores derivados del uso normal, como reemplazar focos, ajustar grifos o reparar chapas.
Además, si el daño proviene del desgaste natural del inmueble, la responsabilidad recae sobre el dueño; pero si fue ocasionado por un uso negligente del arrendatario, este deberá responder por los daños.
Pedro Pablo Castañeda, socio de CMS Grau, coincide en que el criterio depende de la naturaleza de la reparación.
Así, filtraciones estructurales, tuberías empotradas, grietas, fallas en la instalación eléctrica general o averías de equipos entregados con el inmueble, como una terma o un aire acondicionado, suelen ser de cargo del propietario.
Por el contrario, el mantenimiento ordinario —como la pintura interior, el cambio de focos, la limpieza de desagües o el desgaste de grifos y chapas por el uso— corresponde al arrendatario.
¿Remodelaste un inmueble alquilado? Descubre quién se queda con las mejoras al finalizar el contrato. Foto: Pixabay.
¿Qué pasa si la reparación es urgente?
Las obligaciones también cambian cuando se presenta una avería que requiere atención inmediata.
Castañeda y Mejía explican que, si se trata de una reparación urgente, el arrendatario debe comunicar el desperfecto al propietario de forma inmediata y puede ejecutar directamente la reparación para evitar mayores daños.
Si cumple con ese deber de comunicación, tendrá derecho a solicitar el reembolso de los gastos asumidos. Sin embargo, advierte que el Código Civil no autoriza descontar unilateralmente esos montos del alquiler, salvo que exista un acuerdo entre las partes.
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Remodelaciones y cambios estructurales requieren autorización
Otra consulta frecuente es si el arrendatario puede modificar el inmueble durante la vigencia del contrato.
Para Mejía, remodelar la cocina o el baño, cambiar pisos, derribar paredes, ampliar ambientes, construir una piscina o instalar una terraza, entre otros, constituyen modificaciones que alteran la estructura del inmueble, por lo que requieren autorización expresa del propietario.
El arrendatario únicamente puede ejecutar mejoras necesarias y de conservación sin afectar la estructura del bien.
Castañeda coincide y recuerda que el Código Civil prohíbe introducir cambios o modificaciones sin el asentimiento del arrendador. Por ello, incluso obras que podrían parecer menores, como remodelaciones o ampliaciones, deben contar con autorización previa.
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No todas las mejoras reciben el mismo tratamiento
Las consecuencias jurídicas también varían según el tipo de mejora realizada.
Mejía distingue cuatro categorías. Las reparaciones buscan restablecer el bien a su estado normal, como reparar una tubería rota.
Las mejoras necesarias evitan el deterioro o pérdida del inmueble; las útiles incrementan su valor o funcionalidad, como instalar un ascensor o un sistema de aire acondicionado; y las mejoras de recreo o lujo responden principalmente a fines estéticos o de comodidad, como construir una piscina o una fuente ornamental.
Castañeda destaca que el Código Civil clasifica las mejoras en necesarias, útiles y de recreo.
Entre las útiles menciona la ampliación de ambientes o la construcción de un segundo baño, mientras que dentro de las de recreo ubica jardines ornamentales, acabados de lujo o piscinas decorativas.
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¿Quién se queda con las mejoras al terminar el contrato?
Uno de los temas que genera más controversias es el destino de las obras ejecutadas por el arrendatario.
Mejía explica que primero debe revisarse lo pactado en el contrato. Si no existe un acuerdo específico, las mejoras que no puedan retirarse sin causar daños al inmueble —como una piscina, una ampliación o determinados muebles empotrados— normalmente quedan incorporadas al bien.
En cambio, instalaciones desmontables, como algunos paneles solares o mobiliario que pueda retirarse sin afectar la estructura, podrán ser retiradas antes de la devolución del inmueble, siempre que se reparen los daños ocasionados por su instalación o retiro.
Respecto al reembolso, el abogado precisa que este no opera automáticamente.
Si las partes pactaron compensar las mejoras, deberá cumplirse ese acuerdo. De lo contrario, las mejoras incorporadas al inmueble suelen permanecer en beneficio del propietario sin generar, por sí solas, una obligación de pago.
Castañeda complementa que, cuando las mejoras necesarias o útiles fueron autorizadas por el propietario, el arrendatario puede tener derecho al valor actual de aquellas que subsistan al momento de devolver el inmueble.
En el caso de las mejoras de recreo, estas podrán retirarse si es posible hacerlo sin causar daños; de lo contrario, el propietario puede optar por pagar su valor actual.
¿Filtraciones, tuberías rotas o remodelaciones? Las reglas que todo inquilino y propietario debe conocer | (Foto: Freepik)
Viviendas y locales comerciales
Aunque el Código Civil aplica las mismas reglas para viviendas y locales comerciales, en la práctica existen diferencias importantes.
Según Castañeda, en los arrendamientos comerciales es habitual que los locales se entreguen en obra gruesa y que el arrendatario realice acondicionamientos para adecuarlos a la imagen o necesidades de su negocio.
Por ello, resulta especialmente importante definir en el contrato qué obras estarán permitidas, quién asumirá su costo y qué ocurrirá con esas mejoras al término de la relación contractual.
Incluso, señala que existen pronunciamientos judiciales que niegan el reembolso de mejoras ejecutadas exclusivamente para el giro del negocio cuando no representan una mejora del inmueble en sí.
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Incumplimientos que pueden terminar el contrato
El incumplimiento de estas obligaciones también puede tener consecuencias mayores.
Mejía sostiene que la resolución del contrato puede producirse cuando el propietario, pese a haber sido requerido, no realiza reparaciones indispensables que impidan el uso normal del inmueble o comprometan la seguridad de sus ocupantes.
Del lado del arrendatario, la causal puede configurarse si ejecuta modificaciones estructurales no autorizadas o altera el destino del bien.
En el mismo sentido, Castañeda señala que la negativa reiterada del propietario a efectuar reparaciones necesarias o la realización de modificaciones sin autorización por parte del arrendatario constituyen supuestos que pueden dar lugar a la resolución del contrato, conforme a las disposiciones del Código Civil.
