Uno de los nuevos puntos es que, adquirir una vivienda de interés social para luego alquilarla como fuente de ingresos, estará prohibido para los beneficiarios, ya que el proyecto establece que se deberán usar el inmueble como residencia propia.
Si en ese periodo el beneficiario alquila la vivienda, deja de habitarla o incumple las condiciones del subsidio, no solo perderá la posibilidad de acceder a futuros apoyos del Estado, sino que también enfrentará sanciones por el incumplimiento.
Además, se precisa que los beneficiarios deberán ocupar la vivienda como residencia habitual por cinco años, sin posibilidad de arrendarla.
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Rol estatal en los programas sociales
El rol del Estado sobre sus programas estatales, así como sus facultades para limitarlo, es válido siempre que la restricción tenga sustento legal y tenga una finalidad constitucionalmente legítima, respetando el principio de proporcionalidad. El artículo 70 de la Constitución reconoce el derecho de propiedad, pero también establece que este debe ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley.
En este caso, el proyecto de reglamento de la Ley 32379, la finalidad esclaramente social, teniendo como objetivo reducir una brecha habitacional cualitativa y cuantitativa.
“No estamos frente a una afectación arbitraria de la propiedad, sino ante una limitación temporal asociada a un régimen especial de acceso a un subsidio estatal”, indicó Miguel Flórez Galecio, abogado civil socio en Lawtech.
Según el especialista, esta nueva normativa constituiría una carga legítima derivada de la función social de la propiedad. Desde la teoría constitucional, explicó, el contenido esencial del derecho permanece ya que la limitación es temporal, persigue un fin constitucionalmente válido y desaparece una vez cumplido el plazo previsto por el reglamento.
En este caso, el propietario mantiene la titularidad del inmueble, puede ocuparlo y ejercer la mayoría de las facultades propias del dominio. Lo único que se restringe temporalmente es la posibilidad de disponer libremente del bien o destinarlo al alquiler.
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Sanciones por incumplimiento
El contrato, en este tipo de casos, podría reunir los requisitos generales de validez previstos por el Código Civil. Sin embargo, si se llegase a infringir, podrían activarse las consecuencias previstas por el régimen especial de la vivienda de interés social.
Ante ello, Fernando Castañeda, abogado experto en Derecho Inmobiliario socio en Aramburú Castañeda Boero Abogados, indicó que las consecuencias civiles dependerán de lo que diga el reglamento y de lo que se disponga de forma expresa. Por ello:
- Para que el contrato sea nulo o ineficaz, debe establecerse claramente en la norma o en el reglamento.
- Si la norma no prevé explícitamente la nulidad o ineficacia, el contrato como tal podría mantenerse válido entre las partes privadas, pero generaría consecuencias en el plano administrativo frente al Estado.
“Lo que puede pasar es que haya un incumplimiento de corte administrativo frente al Estado. (…) Pero el contrato no tendría que ser necesariamente nulo o ineficaz si es que la norma no lo ha previsto así de manera expresa”, señaló Castañeda.
Sobre las consecuencias para el propietario que incumple la prohibición, podrían aplicarse otras sanciones como:
- Devolución del beneficio recibido, incluyendo intereses y penalidades.
- Inhabilitación para acceder nuevamente a programas habitacionales o a cualquier otro programa social, sea o no habitacional.
Respecto a si el incumplimiento puede generar un procedimiento penal, Castañeda precisó que el Derecho penal es de “última ratio”, es decir, un recurso extremo, ya que, en principio, el programa y sus sanciones se mueven en el ámbito administrativo.
La responsabilidad penal podría surgir si el beneficiario, para acceder al programa, presenta documentación falsa o realiza declaraciones falsas. En ese caso, entran figuras penales como la falsedad ideológica contempladas en el Código Penal, con sus posibles agravantes.
El reglamento de la Ley 32379 prohíbe alquilar viviendas sociales subsidiadas por cinco años y sanciona a quienes incumplan. ¿Cómo influye esto en los posibles beneficiarios.
(Imagen: Andina)
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¿Existen mecanismos de flexibilización del programa y otros supuestos?
Uno de los aspectos a tener en cuenta es que la nueva normativa establece que tiene que habitarla si o si mientras dure el contrato de subsidio con el Estado. Ante ello, cabe preguntarse si por motivos laborales, familiares o de salud el reglamento contempla mecanismos de flexibilización al incumplir ciertos parámetros del beneficio.
Según el abogado Flórez Galecio, la norma propuesta no desarrolla un catálogo claro de excepciones para situaciones extraordinarias como traslados laborales, enfermedades graves, violencia familiar o fuerza mayor.
“Por ello sería recomendable que el reglamento incorpore mecanismos objetivos que permitan atender casos excepcionales sin desnaturalizar la finalidad social del subsidio”, precisó.
Asimismo, si existe una sucesión, divorcio o cualquier otra forma de transmisión patrimonial durante el período de restricción, la normativa no explica con suficiente detalle estos casos. Desde el punto de vista legal, hay que diferenciar cuando alguien entrega un bien por decisión propia, como en una compraventa, de cuando la ley obliga a que el bien pase a otra persona, como sucede en una herencia o en la división de bienes de un matrimonio.
Por otro lado, sobre la actuación de los notarios, registradores públicos y otros operadores para verificar que las transferencias o arrendamientos no vulneren las restricciones, sus acciones tienen que ver con los principios de transparencia y publicidad.
Por ello, el sistema registral debe:
- Inscribir adecuadamente los terrenos destinados a vivienda de interés social.
- Registrar los proyectos que se desarrollan sobre esos terrenos matrices.
- Reflejar en las partidas matrices y en las partidas resultantes de la independización (departamentos y demás unidades inmobiliarias) que se trata de inmuebles sujetos al régimen de vivienda de interés social, con las cargas y limitaciones correspondientes.
Con todo ello, cualquier persona que quiera convertirse en arrendataria de una de estas propiedades tendría acceso, a través de la publicidad registral, a la información de que esa unidad pertenece a un régimen de vivienda de interés social. Sin embargo, esto está sujeto a restricciones, por ejemplo, la prohibición de alquiler o la existencia de un plazo durante el cual no puede ser objeto de ciertas operaciones.
Si el potencial arrendatario ve en el registro que la vivienda está bajo un régimen que no permite el alquiler (o lo limita temporalmente), debería abstenerse de celebrar ese contrato. Asimismo, el propietario también sabrá, por la anotación registral, que no puede alquilar mientras dure la restricción.
