La medida busca alinear los proyectos inmobiliarios al marco vigente y corregir distorsiones en las condiciones de edificación. Sin embargo, su aplicación plantea una interrogante clave: ¿puede una autoridad dejar sin efecto documentos emitidos válidamente y aún vigentes, o esta decisión pone en riesgo la seguridad jurídica de quienes confiaron en ellos para desarrollar sus inversiones?
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La Ordenanza N° 670/MM de la Municipalidad de Miraflores aprueba un régimen excepcional en el que los administrados podrán canjear sus Certificados de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (CPUE) emitidos bajo determinadas ordenanzas distritales que hoy están derogadas o ya no son aplicables.
Este canje será gratuito y de aprobación automática, y solo requiere la presentación de una declaración jurada. Además, el nuevo certificado que se emita mantendrá el mismo plazo de vigencia que tenía el documento original.
Al mismo tiempo, la norma establece que los certificados que mantienen su base en esas ordenanzas antiguas quedan inválidas para sustentar nuevos trámites, ya que se considera que dichas disposiciones ya no forman parte del ordenamiento jurídico.
Por ello, cualquier expediente de anteproyecto o licencia de edificación que se presente utilizando esos certificados será observado, obligando al administrado a actualizar el documento antes de continuar con el procedimiento.
Finalmente, la ordenanza fija que este régimen tendrá una vigencia de 60 días hábiles (alrededor de tres meses) y precisa algunas excepciones, como los proyectos que ya cuentan con anteproyecto aprobado.
En el trasfondo, la municipalidad sustenta la medida en la necesidad de corregir distorsiones generadas por normas emitidas sin competencia, en línea con criterios recientes sobre la potestad de planificación urbana, buscando así ordenar las reglas de construcción en el distrito.
Miraflores obliga a actualizar certificados y reconfigura reglas de construcción. (Foto: Britanie Arroyo/El Comercio)
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Vigencia de los certificados: ¿protección o límite?
David Encinas, socio de Encinas Zevallos & Abogados, explicó que estos certificados permiten “congelar” por 36 meses las reglas de construcción, dando seguridad a las inversiones.
En esa línea, Angello Rivera, socio de Osterling Abogados, advirtió que la ordenanza rompe ese esquema: aunque el certificado sigue existiendo, pierde utilidad si ya no permite construir con los beneficios previstos.
Desde la municipalidad, Lino de la Barrera, gerente de Asesoría Jurídica de la Municipalidad de Miraflores, negó una afectación a la seguridad jurídica y sostuvo que no se están cambiando parámetros, sino evitando el uso de normas derogadas. “El problema no es el certificado, sino el uso que se pretende hacer de él”, indicó.
“Invalidación” vs. nulidad: el núcleo del conflicto
Uno de los puntos más discutidos es el uso del término “invalidación”. Encinas cuestionó que la municipalidad haya optado por esta figura, ya que no existe como tal en el marco administrativo peruano.
En su lectura, esto no es solo un tema semántico: al no usar la figura de nulidad —que exige procedimientos, motivación y análisis caso por caso—, la ordenanza estaría evitando esos controles y aplicando una medida general.
Rivera va un paso más allá y advierte que el problema se agrava cuando la ordenanza califica ciertas normas como “inexistentes”.
En términos prácticos, esto implicaría que nunca debieron producir efectos, lo que podría abrir la puerta a cuestionar no solo certificados, sino también decisiones pasadas como licencias o edificaciones ya ejecutadas.
Desde la municipalidad, De la Barrera descarta que se trate de una nulidad encubierta. Según explicó, no se está revisando ni anulando actos administrativos, sino evitando que se utilicen referencias a normas que ya no forman parte del ordenamiento.
En su visión, la “invalidación” no apunta al documento en sí, sino al uso que se pretende hacer de él. El problema, insiste, no es el certificado, sino la interpretación que algunos actores le venían dando.
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¿El certificado da derechos o solo informa?
Para Encinas, el CPUE es un documento declarativo que no puede ser invalidado. Rivera matizó que, aunque sea informativo, en la práctica sí tiene impacto económico porque sobre él se estructuran proyectos.
La municipalidad coincide en parte con esta visión declarativa, pero la interpreta de manera distinta. De la Barrera sostuvo que el certificado es solo una manifestación informativa que no genera derechos por sí misma hasta que es utilizada en un procedimiento.
Bajo esa lógica, si alguien intenta usarlo para acogerse a normas derogadas, no hay un derecho que proteger, porque ese uso nunca fue válido.
Recepción de trámites: ¿orden administrativo o barrera?
Otro punto crítico es la decisión de no admitir solicitudes sustentadas en estos certificados. Encinas advierte que esto puede vulnerar el derecho de petición, que obliga a la administración a recibir, tramitar y responder solicitudes. En términos simples, el problema no es solo que se rechace el fondo del pedido, sino que ni siquiera se permita su ingreso.
Además, señala que esto podría interferir con el rol de las comisiones técnicas, que son órganos autónomos encargados de evaluar ciertos proyectos. Si el expediente no llega a estas instancias, se limita su capacidad de decisión.
Desde la municipalidad, la respuesta es que no se trata de cerrar el acceso, sino de evitar que ingresen expedientes basados en premisas incorrectas.
De la Barrera sostiene que permitir su trámite generaría mayor desorden, ya que implicaría evaluar proyectos sustentados en normas que ya no existen. En ese sentido, la medida busca filtrar desde el inicio los casos que no se ajustan al marco vigente.
Ordenanza en Miraflores cambia uso de certificados urbanísticos vigentes.(El Comercio)
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Impacto real: inversión vs. orden urbano
En el plano práctico, Rivera advierte que la ordenanza puede tener efectos inmediatos en el mercado inmobiliario. Proyectos que fueron diseñados considerando ciertos beneficios —como mayor altura o densidad— tendrían que ser replanteados, lo que afecta su rentabilidad e incluso su viabilidad.
Encinas coincide en que el impacto se concentra en la etapa inicial del desarrollo, especialmente en quienes adquirieron terrenos con base en estos certificados. Desde su perspectiva, la ordenanza recorta de facto la vigencia de estos documentos.
La municipalidad, en cambio, pone el foco en el contexto urbano. De la Barrera señaló que Miraflores concentra una alta presión constructiva —con más de 180 proyectos en ejecución o por iniciarse en un espacio reducido—, lo que exige reglas claras para evitar impactos en el entorno.
Según indicó, se había generado un mercado en el que se ofrecían más pisos de los realmente permitidos, lo que afectaba tanto a compradores como a vecinos.
En esa línea, la comuna sostiene que la ordenanza no afecta proyectos en curso ni anteproyectos ya aprobados, sino únicamente a certificados que aún no han sido utilizados. El objetivo, afirma, es ordenar el punto de partida de los nuevos desarrollos, no intervenir en los que ya están en marcha.
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